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自去年末万科深陷“欠税门”后，有关清理房地产行业不合理税费的呼声不绝于耳。今年全国两会上，恒大集团董事局主席许家印更是炮轰房地产行业审批多、乱收费，并建议在限定房企利润上限的前提下，把环节税都去掉，合并缴纳企业所得税之前的所有税种，统一为一个控制房地产利润的累进递增式的增值税来降低房价。2014年，房地产税收改革再次成为舆论焦点。
3月13日，财政部对外公布的2013年营改增减税规模超过1400亿元，比上一年426亿元的规模高出近1000亿元。并透露财政部正在会同相关部门研究房地产业、金融业的试点方案，力争在“十二五”时期全面完成营改增的改革任务。
财政部税政司相关人士告诉中国房地产报记者，关于房地产业实施营改增的具体时间表尚未确定，可能会在这批试点范围的行业内，税率或执行建筑业11%的标准。
“房地产业原本的营业税税率为5%，如果按11%的增值税税率折算，很难预判房地产企业是不是真正减税。通过招拍挂购买的土地成本占到房企所有成本的1/2，而这部分是没办法从国家开具增值税发票的，这个进项税额能不能抵扣直接关系着房企缴纳增值税税负的轻重。”中国房地产报记者采访的多位行业人士均有这种看法。
利弊共存
如果对房地产行业实施营改增，对于交易环节比较复杂的房地产企业而言，是否会成为结构性减税的受益者？房价是否还有降价空间？
深圳某会计师事务所罗副主任会计师给记者简单算了一笔账，假设开发商一套商品房卖100万元，其中土地成本50万元，建安成本30万元，以营业税计算就是100×5%+30×3%=14，以增值税计算就是100/(1+11%)×11%-30/(1+11%)×11%=7；假设开发商一套商品房卖200万元，其中土地成本100万元，建安成本70万元，以营业税计算就是200×5%+70×3%=12.1，以增值税计算就是200/(1+11%)×11%-70/(1+11%)×11%=12.9。
“这就是说，当建安成本占到商品房售价比例较高时，房企每套房缴纳营业税的负担大于缴纳增值税的负担，反之则低于缴纳增值税的负担。如果对房企实行营改增，能够利用税收杠杆在一定程度上限制房企定价。”上述罗副主任会计师说。
所谓营改增，就是对以前房企按销售收入全额缴纳营业税的项目采取按增值部分缴纳增值税的方式计税，并通过以增值税进项税额和销项税额的抵扣来实现税收的征收。
北京某房企战略投资总监在接受中国房地产报记者采访时表示，营改增一旦涉及房地产行业，影响比较大，但很难判断房企是真的减少税负还是增加税负，每个企业的成本构成不尽相同，如果可以抵扣的成本较多或是这家房企税收筹划做得比较好，那房企可以实现有效地避税。因为增值税最终的负担者是消费者，房地产增值税负的增减，都应该反映在房价上。实际上，即便营改增做得好，房企税收也不会减少太多，根本达不到影响房价的程度。
中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇认为，从去年试点的情况来看，营改增实际的减税效应大于预计效应，若全国推广后一年的减税规模将达到3000亿元，这是一个不小的数字。
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