如果要形容最近二十多天太原楼市的话，用风起云涌，变化莫测这八个字可以说再贴切不过了。
5月23日的楼市新政毫无疑问是搅动市场的风云关键政策。
新政发布前，太原房地产市场每周去化大约在5至6万㎡，而在23号以后，每周的去化基本都可以达到14万㎡。
两倍以上的去化差足以说明这波新政行之有效，热度也一直持续到端午节假期后。
可是就在最近，看起来蒸蒸日上的市场却隐隐有冷却下来的意思。
这其中究竟发生了哪些变化呢？
01、楼市新政可以看作是着眼于短期救市的一种政策。
这一点不光是太原，对于在全国范围内，最近几个月发布新政的上百个城市同样如此。
房地产行业的发展和一直寄托于整体经济形势的稳定，可是经过这两年多疫情反复，全国各行各业都受到不小的冲击。
而房地产行业经过近30年的高速增长，本身发展已经陷入瓶颈，近几年全国房产空置率一直处于高位。
资料来源：微博第一财经日报
在经济环境每况愈下的背景下，面对高额的利率和首付，即便有购房需求的人群也暂时进入了持币观望的状态。
这种状态对于高周转、高杠杆的房企堪称重大打击，于是从2021年下半年开始有些开发商相继出现重大暴雷事件。
当问题暴露，市场上的“追涨杀跌”现象可谓毫不留情，更多人选择观望进一步压缩了房企的生存空间。
房价大幅下降不现实，房地产行业作为支柱产业，政府又不能坐视其一蹶不振。
但是经济大环境下，人们手中普遍存款有限，怎么办呢？
来看具体政策，无论是央行降低房贷利率下限，还是地方政府降低首付比例、免购置税、人才补贴等等政策，一眼看上去都是对刚需人群诱惑最大的。
可以说把刚需购房者拿捏得死死的。
可是针对刚需盘往往意味着饮鸩止渴，早前执行楼市新政的城市都是如此。
救市政策往往在当月反馈良好，但是越往后销量越疲软。
如此看来，太原楼市到达一个热度节点后渐渐降温，也不算奇怪。
但是现实情况是，除了刚需人群数量有限外，还有一个更为关键的原因。
02、对于刚需群体来说，关键的20%首付政策落地时遇到了坎坷。
说白了，在地方政府发个消费券都是三秒钟抢完的经济形势下，能在这个时间点选择购房的人，很多都是刚需中的刚需。
这些人一来对于购房入住急不可待，二来拿出的首付金额基本是卡死的。
最近和不少置业顾问聊了聊，许多想要购买他们楼盘的购房者，都是听说首付比例降到了20%，才有能力买房。
有的甚至已经关注太原楼市好几年了，这次下调首付终于让他们有了上车的机会。
然而，当一些置业顾问和意向购房者基本敲定细节后，却发现了一个尴尬的问题。
选择首付20%房贷这个选项，往往面临着网签推迟。
对此，太原市政府给出了答案，经市房管局核实：关于首付款比例请咨询银行，关于网签是由开发建设单位主动提交手续进行申请后进行打印，只要符合限购即来即办，主动权在开发商。
看起来问题又回到了开发商，但从有些信息渠道来看，他们也没什么解决方法。
随着南京、郑州等一些城市叫停20%首付的消息传来，现在20%首付推迟网签这个事愈发像一笔糊涂账。
前边说了，很多非常刚需的购房者就是冲着20%首付这个政策来的，如果按正常网签30%比例交首付，对于他们来说真的无能为力。
毕竟刚需人群，真的可能只差这10个百分点！
面对现实情况有不少人选择退房，反映到市场中悄悄降温也就在情理之中了。
03、话说回来，房地产市场究竟是否火热，还是要看土地拍卖。
土地拍卖行情，决定了开发商对于当地市场到底是个什么预期和态度。
在今年一月份，太原市规资局就上架了3块宗地，但无一例外全部流拍。
对市场预期不好，地自然很难卖得出去。
时隔四个月后，太原十一块宗地将在6月22日公开拍卖，除去2宗停车场用地，其余商业用地和商住用地共9宗，总建面达到107万㎡。
这场太原今年以来最大规模的土地拍卖，或许能直观地告诉我们，这次楼市新政，究竟能给开发商们多少信心。
话说回来，地方政府想抓住这波刚需市场，重新唤起开发商对土拍的热情，那么公布的楼市新政细则还是要想方设法贯彻下去，尤其是降低首付这种刚性需求。
因为对于不小比例的购房者来说，降低的这部分首付才是能否上车的关键因素。
无论如何，对于开发商来说房子一定要卖的出去，形成一个相对有活力的市场，才是他们最看重的。
这一次土拍某种意义上可以说是窥一斑而知全豹，就让子弹再飞一会儿吧~
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